A chi spetta la pulizia delle fosse?

Il problema della fossa biologica è spesso terreno di scontro tra locatore e conduttore. Entrambi, infatti, si rimpallano le responsabilità relative alla sua pulizia. Si tratta di una spesa non certo irrisoria, dal momento che è periodica e alquanto costosa, sebbene vi siano spesso diatribe anche in merito ai costi da sostenere: dipendono dai millesimi di proprietà oppure no?

E, se così non è, su che base vanno calcolati? Queste e molte altre questioni andrebbero chiarite quando si stipula il contratto, in modo tale da non incorrere in spiacevoli contenziosi o spese impreviste destinate a gravare sul bilancio.

Va perciò chiarito subito che le spese riguardanti la cosiddetta “vuotatura delle fosse biologiche”, ovvero l’operazione di pulizia delle fognature, di lavaggio e igienizzazione delle tubazioni e di spurgo dei pozzi è a carico del conduttore e non del locatore, un po’ come avviene per quanto riguarda altre operazioni di pulizia di routine come quella delle scale e degli ambienti comuni del condominio.

Ciò, tra l’altro, è stabilito dalla legge, nello specifico dall’articolo 9, comma 1, della legge 392/78 (norma derogabile), il quale afferma molto chiaramente che: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative … allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.

 

Come si determina il costo della pulizia delle fosse

Stabilito a chi spetti la spesa, stabilire il costo esatto della pulizia delle fosse è un altro terreno di scontro poiché occorre capire come esso si determina, se cioè ci si deve basare sui millesimi di proprietà oppure no.

Anche in questo caso, come esempio si può fare quello della pulizia delle scale: di certo, come non si bada a quanti scalini si utilizzino effettivamente, così nel determinare il costo della pulizia delle fosse non si bada ai millesimi di proprietà, bensì all’uso che si fa della fognatura.

In tal senso, un negozio molto grande dovrebbe pagare non in base ai millesimi di proprietà (che saranno nettamente di più rispetto a quelli magari di un singolo appartamento), bensì sulla base dell’uso delle fogne, che è il medesimo di quello di un normale appartamento.

 

Le differenze: palazzina di un unico proprietario o condominio

Molti problemi sorgono al momento della suddivisione della spesa. Il criterio con cui essa avviene varia a seconda che l’intera palazzina appartenga a uno stesso proprietario o se invece si tratti di un condominio con numerose unità immobiliari aventi proprietari diversi.

Nel primo caso, la spesa va divisa per il numero di appartamenti ricavati e abitati; nel secondo, invece, fa fede l’articolo 1123, comma 1, del Codice civile, secondo il quale: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Ovviamente tale regola non vale qualora il regolamento del condominio abbia preventivamente pattuito regole diverse. Si tratta tuttavia di casi molto rari, poiché la prassi in merito riferisce di numerosi contenziosi sorti quando invece una o più delle parti pretendono una suddivisione della spesa in base ai millesimi, dal momento che questa può risultare iniqua ed è facilmente contestabile.

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